Avaliações Patrimoniais - Aspectos Fiscais e Contabeis

Relativo a Avaliação Patrimonial de Bens Imóveis  vale ressaltar primeiramente que após as ultimas alterações na legislação, ocorreram mudanças que entendemos como importantes. Especificamente em relação a avaliação de imóveis, anteriormente existia a figura da Reserva de Reavaliação, que foi extinta pela Lei nº 11.638/2007, como alteração ao art. 178 (alínea d) da Lei nº 6404/76 e foi criada a conta Ajustes de Avaliação Patrimonial, também classificada no Patrimônio Líquido.


O art. 182 (parágrafo 3º) da Lei nº 6.404/76, define que devem ser classificadas como Ajustes de Avaliação Patrimonial, enquanto não computadas no resultado do exercício em obediência ao regime de competência, as contrapartidas de aumentos ou diminuições de valor atribuído a elementos do ativo e do passivo, em decorrência da sua avaliação a preços de mercado. Ou seja, ao nosso entender a Avaliação de um Imóvel a preço de mercado, se enquadra nesse contexto e poderá ser classificado como Ajuste de Avaliação Patrimonial.
Todavia como regra geral a Legislação Tributaria define que deve ser tributado qualquer Ganho de Capital a alíquota de 15%, não permitindo aumento de Custo de Bem do Ativo sem reflexos fiscais, exceto se decorrentes de Ajustes de Avaliação Patrimonial reconhecidos por pessoa jurídica optante RTT. Assim, nos casos de optantes do RTT, a contrapartida do aumento de valor de bens do ativo permanente, em virtude de nova avaliação baseada em laudo, não será computada no lucro real enquanto mantida como “Ajuste de avaliação patrimonial” (art. 434 do RIR/99), ou seja, a tributação ocorrerá no período de apuração em que ocorrer a venda do bem ou do registro contábil da sua depreciação, conforme art. 435 do RIR/99.

Enfim, para que seja possível proceder a Avaliação Patrimonial, será necessário a emissão de um laudo (Art. 8º da Lei 6.404/1976), o qual, para se proceder à avaliação de bens pelo valor de mercado, deve ser elaborado por três peritos, ou então por uma empresa especializada, nomeada em Assembléia. O referido laudo deverá conter a indicação dos critérios de avaliação e dos elementos de comparação adotados e instruído com os documentos relativos aos bens avaliados (ABNT NBR 14653-2:2004). É necessário, ainda, que os peritos se façam presentes na Assembléia que conhecer do laudo, a fim de prestarem as informações que lhes forem solicitadas.

A titulo de exemplo a contabilização dos valores de avaliação patrimonial constantes no laudo devem ser contabilizados conforme o exemplo abaixo. Avaliação de imóveis, mediante laudo fundamentado, no valor de R$ 10.000.000,00, sendo que o valor contábil dos respectivos bens era de R$ 9.950.000,00, resultando num ajuste a valor de mercado de R$ 50.000,00:

D - Ajuste a Valores de Mercado - Imóveis (Imobilizado)

C - Ajustes de Avaliação Patrimonial - Imóveis (Patrimônio Líquido)

R$ 50.000,00